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【日本now】小心!你買的休閒地的房產,連10萬日圓也脫手不了

有些房產,一旦擁有之後,到死想都得繼續繳維持費,甩也甩不掉

2016-09-20 21:04
不要隨便看到壯麗景觀第一排就衝動買房,就算房價只要10萬日圓也不能出手,因為後續這些大廈的固定資產稅以及管理費、修繕費等龐大固定支出,等都是永遠甩不掉的負擔。​圖/取材自gdayjapan
不要隨便看到壯麗景觀第一排就衝動買房,就算房價只要10萬日圓也不能出手,因為後續這些大廈的固定資產稅以及管理費、修繕費等龐大固定支出,等都是永遠甩不掉的負擔。​圖/取材自gdayjapan

我在台灣上節目時,曾有名主持人朋友私下問我「在北海道買休閒用公寓好不好?」因為他們一家常去北海道滑雪,發現當地公寓大廈很便宜,很難抵抗誘惑,但我勸她別買,因為一年用不了幾天,山邊溼度高,房子折損嚴重,沒幾年要脫手會賣不出去的;這是長年居住日本的人都理解的狀況,像最近日本不僅近郊房產慘況空前,最慘的其實是休閒地的許多老朽公寓大廈,例如著名的新潟湯澤等。

湯澤在國際上有相當知名度,因為這裡就是川端康成得諾貝爾獎的「雪國」的舞台所在,穿過長長的隧道後就是雪國,就是湯澤,川端寫作的旅館「高半」也是許多人聞名投宿的旅館;現在湯澤町歴史民俗資料館雪國館也有許多相關資料展示;我最初到湯澤也是投宿「高半」,而且也是在湯澤的小小滑雪場「舞子滑雪場」學會滑雪的;在湯澤附近,同屬湯澤町的苗場,也是滑雪族約會勝地,每逢聖誕節,情侶到苗場的王子飯店渡過白色聖誕節,是很具有象徵意義的儀式,熱極一時。

在80年代前半,湯澤、苗場等地開始出售許多為了滑雪客造的新築公寓大廈,每戶3000萬-5000萬日圓,許多東京人爭相搶購。

當時在東京正是泡沫經濟最盛時期3000萬-5000萬日圓幾乎買不到什麼東西,因此也有人乾脆就只買湯澤的公寓,讓自己擁有家的感覺,尤其愛滑雪的人很喜歡這一帶的銀色世界;因為湯澤到東京,搭上越新幹線也不過90分鐘,湯澤開發非常快速驚人,轉眼就整個地區蓋了大量的休閒公寓大廈。


川端寫作《雪國》的旅館「高半」也是許多人聞名投宿的旅館。取材自雪國之宿高半官

但進入90年代,日本滑雪客逐漸減少,直到大行開發苗場等地的西武總帥堤義明在2005年遭逮捕後,才算煞了車。80年代是滑雪客買的,只有冬天才來住,房子平時空著,管理也有問題;其後有些是退休族覺得鄉下便宜而買進,但來了之後,發現要真的適應雪國的寒冷,不是那麼容易的,結果都賤售離開。

到了現在,從網路上可以找到的湯澤的中古休閒公寓,甚至只要10萬日圓一點也不假,如果從公寓大廈的外觀來看,還滿漂亮的,有的全棟有5百多戶等,滿有規模的,進口大廳還滿堂皇的,有豪華燈飾或噴水池等,建物內部還有出售食品的小鋪,也有健身房等,甚至有的公寓還有溫泉大浴場,櫃台還是24小時有人對應;10萬日圓的房子或許是很小的如20幾或30幾平方公尺(約6-10坪左右)的小套房,但也夠了。


沒錯,越後湯澤就是有一些公寓休閒屋只要10萬日圓。圖/取材自at home 不動情報站

比較令人在意的是這種房子的管理費每個月至少要1萬5千日圓以上,有溫泉的則費管理費更為昂貴,大約是3萬-6萬日圓;其他還有昂貴的修繕費等;雖然所在地是新潟縣湯澤町,但離開JR上越新幹線「越後湯澤駅」或許也有20幾公里,開車需要3、40分;還有這些公寓大廈,大概都是2、30年的老房子,非常老舊,而且屋主原本一年也只用30天左右,平時是荒廢狀態,因此往往內部也不會太好。

管理費等維持費太貴了,因此屋主都只是想急於脫手,找人來接手,等於是免費出讓;這類休閒公寓大廈大貶值的狀況,不僅在湯澤,北海道或是東京附近的熱海等也差不多;但熱海最近幾年因為離東京近,人氣稍微恢復,否則也是不管幾千萬日圓,甚至上億日圓買的,連要賣幾百萬日圓都不容易。

因此休閒地的公寓大廈,如果不是一年用個3分之1,也就是用個120天左右,「半住」的話,其實是不應該買的,單單就是管理費,就夠拿去其他溫泉鄉或海外豪華旅行了。

 
這些越後湯澤的房屋,看起來都還不錯,但為何每戶10萬日圓還滯銷?其中必有緣故啊。圖/取材自at home 不動產情報站

結果房地產的「所有權」是一度擁有之後,除了買賣、贈與、繼承、法拍之外,就很難拋棄,至死都得持續支付管理費以及各項維持費;因此即使屋主申告自我破產,財物管理人等,往往因為休閒公寓大廈都無法脫手換錢,因此大多會放棄所有權,也就是即使申告自我破產,也無法拋棄這些不值錢的休閒公寓大廈的所有錢,因此即使破產沒飯吃,也還得繼續支付這些大廈的固定資產稅以及管理費、修繕費等;最近許多屋主還鑽法律漏洞地把所有權移轉給長期未有企業活動的所謂「休眠會社」,這樣就可以迴避支付管理費,但這樣害慘其他公寓其他住戶,要支付的管理費越來越多,而且因為修繕基金不足而老舊廢墟化嚴重。

因此擁有房地產是有很大風險的,否則1戶10萬日圓的公寓大廈,誰都能買好幾戶;但是千萬不能買,10萬日圓不能買,花數千萬日圓更是不能買,不僅日本人如此,台灣人等外國人更是如此;因此千萬別動念去買超便宜的日本休閒地的公寓大廈!


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