新聞標題【民報】【日本now】負利率也救不了房地產市場,甚至造成房租房價暴跌的負效果
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【日本now】負利率也救不了房地產市場,甚至造成房租房價暴跌的負效果

2016-03-24 21:02
台、日兩地房市大趨勢,大江東去矣。其實,作者早提出警告很久了!(圖:民報合成)
台、日兩地房市大趨勢,大江東去矣。其實,作者早提出警告很久了!(圖:民報合成)

【編按】大江東去矣。說起房市,這日本和台灣還真的相似,就是如此。日本央行才剛宣布加碼祭出負利率,就彷彿兩邊好似商量好地,台灣央行今(24)日也宣布放寬實施了六年的房市管制措施。
但有沒有用?作者並不看好,理由說穿了也很簡單,(兩地都一樣),游資這麼多,投資機會卻找不到,剩下的投資就是房地產,在這種狀況下,有資金、房產者何以竟還放任市場如螺旋下探?原因甚明,一則房屋過剩,二來炒作過頭了。
這就是台、日兩地房市大趨勢,再說一次,大江東去矣。其實,作者早提出警告很久了。

日本從今年1月29日宣布要實行負利率政策,而且從2月開始實施-0.1%的利率,想讓日本央行不斷推遲2%的通貨膨脹目標能達成,而且今年預料更加陷入窘境的日本房地產市場,並沒有因此而旺起來,尤其新建住宅市場,另一方面因為太多人把錢轉去投資中古出租公寓等,但實際需要沒那麼多,房租開始暴跌中。看來負利率也救不了房地產市場!

負利率幾乎什麼都沒救到,沒救到日本企業的投資,日本銀行想把銀行的錢趕出來借給企業,但日本企業原本不缺錢,因為日本企業跟台灣企業一樣,都很有錢,只是不知道要投資甚麼,也沒救到消費,因為真正很有錢的人會拿錢去運用,而對於最大多數的普通國民而言,因為擔心景氣越來越差,根本不敢花錢,單單「負」字就讓人很恐慌,對未來充滿不安,擔心日本未來跟希臘一樣,會封鎖存款或限制提款等,也不敢出手去買新房子!

負利率也沒救到消費,日本物價現在相當便宜,但要上漲2%卻很困難,尤其日本政府在23日剛發表3月的例行經濟報告顯示,景氣判斷是5個月來首度的下降,而且個人消費惡化,這樣物價怎麼漲得起來呢?房價更別說了!

負利率頂多是讓人不想被銀行不給利息,還要收保管費以及提高ATM手續費,因此乾脆提款回家擺放,而肥了金庫(保險櫃)的業者而已。

按理,負利率是會把錢趕到股票市場或房地產市場的,尤其日本股市受中國及歐洲影響,沒有一枝獨秀,而且負利率,連帶讓房貸利率下跌,但錢真的跑到房地產市場去了嗎?

至少沒跑到新建住宅市場,中古出租用公寓的投資市場雖然有可能出現熱況,但前瞻不佳,一窩蜂趕熱潮的人可能頭破血流,因為房租跟房價都會暴跌。

據不動産経済研究所指出,日本2016年1月首都圏公寓契約率是58.6%,算是非常不好,因為有這麼多利多消息,跟預測的70%相差甚遠,而且據日本房地產評論家長嶋修指出,他到實地去調查探訪,並沒真的有人因為負利率而去看樣品屋大增的現象,到3月上旬為止,大家認為會造成房市泡沫的狀況並未出現。

負利率能救房市是一種幻想,或許許多至今靠日本銀行微薄的利率過日子的地方銀行擔心負利率會導致倒閉,因此可能想吹點房產泡沫,才能把錢借出去,但是地方人口更少,許多專家懷疑地方房產破沫能吹得起來嗎?如果大家都大搞出租公寓投資,房租房價暴跌的惡性循環更是沒完沒了呢!

連負利率也救不了的日本房市,主要還是空屋率實在太高了,沒有實需,誰也不想買房囤房了。

根據經營日本不動産評価網站的TAS(東京・中央)的「賃貸住宅市場報告」 (2016年2月版)指出,1都3縣(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)的小樓房(木造,輕量鐵骨)空屋從2015年春天起增加的相當異常,這是因為2015年日本提高繼承(遺產)稅,因此許多空地都大舉改建成出租小樓房,這樣可以節稅,結果到處都蓋了非常多的新建出租小樓房,但這樣的結果是整個地區的空房大增,房租下跌,因此反而產生通貨緊縮效果。

因此就算錢有部分流到房市,但對日銀想搞的通貨膨脹,是一點幫助也沒有;而且越來越糟,因為融資利率大降,結果類此大概出租小樓房的人越來越多,造成負面的螺旋狀,無法擺脫。

事實上日本真的想購屋自住的人,在負利率開始前,許多新興的銀行如SONY或樂天等網路銀行,早就採取超低利率融資,變動利率也不過0.5~0.6%而已;大銀行就算調低,也差不了太多;而且現在房租不斷下降,許多人購屋自住的意願大為低落;因為房貸所差有限,而且原本說是要提高消費稅為10%,現在因為景氣不好,消費意願低,也不會推了,因此房地產也不會出現消費稅從5%漲為8%時的搶購情景了。

日銀期待負利率效果能促進設備投資及住宅投資,但至少在住宅市場效果非常有限,甚至造成大量新建小樓房而導致房租房價連鎖暴跌的負效果!

負利率對住宅市場最明顯的影響只有許多已經背負房貸的人重新改換貸款契約,換成較低利率而已,沒有救到房市,日銀的算盤每次都打錯了!

 

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