國內最大包租代管業者兆基爆出前董事長李建成遭踢爆資金周轉不靈，涉嫌違法吸金，導致178名房東求助無門，本報調查，李建成會爆出資金周轉不靈，「關鍵正是兆基在柬埔寨投資，回收不如預期所致，目前李建成希望能以股換債方式解決，就看投資人是否願意買單。」知情人士透露。
擁有近3萬名房東、全台最大的包租代管業者兆基，遭多名房東出面指控，李建成以發行兆基上層投資公司趙姬、寄居蟹的公司債名義向外募資，估計涉及金額高達百億元，由於多名房東投資後遲遲沒拿回利息、本金，因此組成自救會提告，並向媒體投訴。
以股代債遭拒 李建成涉違法吸金
受害房東說，李建成坦言是因投資失利，今年四月資金運作就已出現困難，卻仍在五至七月間持續募資。李建成也向受害房東表示，打算拿出1.6萬張、每股約70元、總計約11億元的兆基未上市股票「以股抵債」卻遭拒絕。
面對李建成以公司債名義向外募款，甄明法律事務所陳昭龍律師指出，李建成恐係假藉合法外觀取得資金，但資金用途與取得目的不合，可能屬脫法行為，所以更可能已涉嫌違反《銀行法》第29條、第29條之1之違法吸金罪。以現有資訊來看，李建成更涉嫌加重吸金罪，一旦被偵審認定，可能處七年以上有期徒刑，並得併科2500萬元以上、5億元以下罰鍰。
事實上，2011年成立的兆基，以包租代管起家，目前是國內最大包租代管業者，管理2.8萬戶，在全台18個縣市，擁有超過25個實體據點，若以大股東宏碁今年第一季認列獲利1000萬元回推，今年第一季兆基獲利達5000萬元。也因此，「不少房東選擇和兆基合作，正是看上兆基的規模。」地產業者說。
兆基大股東 宏碁、能率、中信證等入列
兆基最早由李建成獨資，直到前年才引進宏碁入股，後續第二輪包括中信證券、和通創投、能率卓越成長基金、中纖集團王貴增也都入股，目前最大股東是由李建成掌控的趙姬投資，持股約35％；第二大股東是宏碁，持股約20％；中信證券、和通創投、能率卓越成長基金，各自持股約3％至4％；王貴增也持股約5％。
本報調查，李建成會爆出投資失利的關鍵正是兆基先前投資柬埔寨房市後，回收卻不如預期，「2014年，兆基就前進柬埔寨，在金邊興建鑽石凱薩、鑽石雙星二棟建案，售後回租狀況不如預期，才讓資金缺口如滾雪球般愈滾愈大。」知情人士指出，「李建成的資金缺口並未如外界所說高達百億元，實際上大約12億元。」
為避免涉嫌違法吸金的李建成財務糾紛擴大，兆基也緊急發聲明切割止血，強調兆基是獨立法人，和趙姬投資、寄居蟹並無交查持股，債券是李建成及相關股東的投資與債務問題，李建成也已在7月29日辭去所有職務，隔天董事會就選出董事王進祥暫代，公司目前營運正常，客戶權益不受影響。
事實上，地產圈人士皆知，李建成早已有財務危機的險象，一名地產業者坦言，因包租代管有穩定現金流，吸引不少大老進場，「以目前包租代管市場來看，只要有30戶出租，就能養得起1個人，現金流、獲利非常明顯。」
包租教母爆料 3年前就有房東被募資
國內包租代管產業隨著近年房市冷清而方興未艾，據不動產資訊平台資料顯示，至去年底為止，全國包租代管業者家數已高達2254家，租賃住宅服務業管理人員數也從2022年底的1.3萬人，上升至去年底的2.5萬人，據住商不動產調查，去年台灣包租業與代管業的營業額分別衝上12.8億元與19.6億元，年增率高達103.6％、32.9％，又以台北市433家最多，其次是423家的新北市，第三名則是台中市的389家。
有「包租教母」稱號的陶迪說，早在3年前，就有屋主問她，他將房子交給兆基出租，也同時收到兆基的募資方案，她和屋主說，「一間未上市公司需要資金，卻沒有透過銀行授信或專業投資機構完成融資，選擇以公司債向一般散戶募資，大概可以推測這間公司的財務狀況已經岌岌可危。」
前年，宏碁集團進場，陶迪以為兆基的公司治理與融資結構應會逐漸回到較健康軌道，未料，卻爆出公司債無法兌付。陶迪指出，法律上，公司法人當然彼此獨立，但對一般房東、租客與投資人來說，他們看到的是相同的負責人、股東關係與企業體系，他們很難分辨錢進了哪一家公司，更難理解每一家公司之間究竟有沒有借款、擔保、投資或其他資金往來。
隨著李建成爆出財務危機，陶迪說，除投資人關心債權能否拿回來，更關鍵是接下來，兆基租約能否準時支付屋主租金、租客押金能不能正常返還，以及既有租約能不能維持運作，包租代管公司經手大量現金，背後堆疊了大量尚未履行的責任，管理戶數愈多，承擔的租約義務與資金責任也愈大，品牌、政府標案與法人股東可以建立市場信任，卻無法取代一家公司內部的財務紀律，租房市場最危險的時刻，就是當大家都相信「規模」等於「安全」時。