新聞標題【民報】 【日本now】你還敢在日本買房子嗎?
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【日本now】你還敢在日本買房子嗎?

2014-09-10 21:35
東京中央區日本橋室町巷弄街景。日本現在空屋數高達820萬戶,比5年前多了63萬戶,空屋率高達13.5%,空屋數及空房率都創下史上新高。(攝影/沈聰榮)
東京中央區日本橋室町巷弄街景。日本現在空屋數高達820萬戶,比5年前多了63萬戶,空屋率高達13.5%,空屋數及空房率都創下史上新高。(攝影/沈聰榮)

日圓最近爆跌到六年來最低,或許有些業者又開始慫恿台灣人到日本買房子,當收租婆、收租公,但最好三思而行,因為日本總務省7月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶,比5年前多了63萬戶,空屋率高達13.5%,空屋數及空房率都創下史上新高,而且眼看再6年,亦即2020年就會達40%,,房子都租不出去,而且房價會跌到現在的一半,你還敢在日本買房子嗎?

5年前就開始有人鼓吹在日本購屋,跟進的人單單外匯的損失就差了2、3成,吃了悶虧不敢說;但在外國購屋,外匯風險無話可說,但日本房地產管理費及稅金重,折舊超高,尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件,如1樓面路、中古大面積、面北而日照少等,買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢,只好等其他華人買者來當小老鼠。

當然日本因為房地產泡沫已經破了,目前好的物件,還能收到房價1/200的房租,在這種超低利率時代,算是不錯的投資,因此許多朋友問我能不能買日本房子,我會回答說:「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入,那才能買,否則千萬別買!」

因為日本少子化非常嚴重,像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人,亦即年間不到100萬人,再創新低,現在1億2713萬的人口,到2020年將會跌破1億2千萬大關,而且20-34歲的年輕人口將減3成,到2060年人口將減3成,只剩8千多萬人;日本房價是非常真確地反應人口與市場需要,日本政府不會跟台灣或中國一樣護盤的,各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了,房價說跌就跌,而且也已經在開始在跌了。

少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業,日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實,像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考,並將全日本29校關掉20校,縮減7成;其他也有私立大學經營不善倒閉、公立國小國中統廢合等。

許多朋友在東京買房,是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲,但東京人口也從2020年開始大減,房價、房租也會大崩盤的;日本評估2020年奧運後,日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。

人口減少社會最明顯的還是房地產需要減少,現在日本空屋率高達13.5%,而且不斷在刷新中;像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22%,各項調查研究顯示這種情形將不斷蔓延擴大,再6年,全日本空屋率會達40%,到處都是空屋,東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈,而且都會如果空屋率高達30%時,治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。

台灣有位不斷宣揚來日本買房的藝人曾得意地跟我表示她花6千萬日圓買的中古房子,在1980年泡沫時曾有2億日圓的貸款紀錄,實在太划算了;但是東京70年代、80年代的高級房子現在不斷貧民窟化、鬼屋化,買了無法轉手,房價本身近乎零,居民老化,要改建等很難達成協議;因此若非業者能保證房租收入10年以上,否則不能買,但不是每位買者都能獲得如此保證的。

東京都心中古房子還有很嚴重的一個危機,就是停車場沒人租用,因為日本年輕人不開車,各處停車場大唱空城計,原本預定的收入都急遽減少,數字驚人,許多大廈的修繕基金跟管理費因此不足,居民的管理費不斷升高,負擔越來越大,貧民窟化風險愈來愈高。

最近東京都心部份房地產多少吹起泡沫,雖有些是日本在安倍這兩年吹泡沫賺到錢的富裕層投資用,但基本上就是台灣、中國等華人業者炒作起來,因為相對於台灣、中國,日本房產的確淤膿出盡,比較划算;但日本也一樣有空屋炸彈在等著,少子化更嚴重,東京空屋也不斷增加中,若非條件特優房產,很難找到房客出租;最近常見的例子是在JR山手線內側的東京核心高級地區買了上億日圓公寓的人,原以為能月收40萬日圓房租,但熬了幾月,只好以20萬日圓傾銷。

不僅東京,千葉、神奈川等許多交通便利的所謂「新城」住宅區也都老化、劣化嚴重,修繕基金不敷使用,想賣也沒人買,房產價值幾乎歸零;許多東京衛星城如埼玉縣上尾市、千葉縣四街道市的新建公寓價格都掉到10年前的一半,如此暴跌波浪直襲東京都心,就算東京現在高級的港區、千代田區現在約6千萬日圓的新建人氣物件20年內也會變半價;日本經濟評論家都勸日本人不要買房,沒幾年,日夲房價會大跌到人人買得起,更沒人租房,這樣你還敢在日本買房子嗎?

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