重購退稅別踩雷！預售屋、假設籍都不算自住 國稅局實例一次看
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財經中心／綜合報導
2025/08/28 09:38
換屋族常利用「重購退稅」來減輕房地合一2.0稅負，但財政部提醒，若出售的物件是「預售屋」或只是「假設籍」並未實際居住，通通不符合自住要件，申請也會遭國稅局打槍。近期多起案例顯示，重購退稅雖有利於保障自住需求，但條件嚴格，稍不注意就可能失去優惠。
預售屋不能算自住 賣掉再買成屋不適用
財政部表示，近期查到不少民眾出售「尚未完工」的預售屋後，再購買成屋自住，卻主張申請重購退稅，被國稅局認定不符規定，原因在於預售屋在交屋前無法提供實際居住，不具「自住」要件，因此出售時不得適用重購退稅。
不過，如果是「賣成屋、買預售屋」，就仍可能符合規定。只要購買的預售屋在2年內完工並可實際入住，仍能享有重購退稅的租稅優惠。
假設籍、未實住 同樣被打槍
除了預售屋，國稅局也查獲民眾以「假設籍」方式規避條件。台北國稅局舉例，甲君於2021年購入高雄A屋，但未實際居住，後來出售時雖將戶籍遷入，卻被查出水電用量極低，且生活重心不在當地。國稅局認定甲君並未符合「實際自住」條件，因此駁回退稅申請。
依規定，適用重購退稅需同時符合三大要件：
- 出售與重購的房地都必須在2年內完成移轉登記。
- 房地不得出租、供營業或執行業務使用。
- 申請人或配偶、未成年子女必須完成戶籍登記，且確實居住。
符合規定仍要注意5年內用途限制
財政部提醒，即使符合條件獲准退稅，納稅人仍需留意新購房地在5年內不得改做其他用途或再出售，否則國稅局將追回已退還或扣抵的稅額。
換言之，重購退稅優惠確實能降低換屋族負擔，但必須「確實自住」才能享有，預售屋與假設籍案例已經為市場示警。專家也建議，民眾在規劃換屋時，應事先諮詢專業會計師或向國稅局確認，避免誤踩稅務地雷。
