房市瞭望》陶朱隱園慘遭回頭殺 預售冷到建商有財務壓力
2025/11/15 15:00
國內房市冷，豪宅更出現狂砍價，信義區哥吉拉陶朱隱園10月底出售，最近建商爆出經營權之爭，居然被買家要求砍價9000萬元，顯見房市不景氣，預售案自然也是冷颼颼，業者統計，9月預售揭露僅剩約2100件，創下4年多新低，業者坦言，體質不健全的開發商恐怕會感受到財務壓力。
陶朱隱園被砍9000萬元 二因素被砍價
信義區指標豪宅陶朱隱園在10月底公告，以總價12億元、拆算每坪單價近400萬元，出售17樓戶，未料，建商中工還開心不了多久，13日中工就又被砍價，成交總價竟下修至11.1億元，相當於再打約9.25折，讓價高達9000萬元，引發市場熱議。
中工解釋，交易金額調整是「因近日新聞報導，客戶提出再次議價」。據悉，除了因為豪宅市場冷，寶佳收購中工股權也影響買家觀感。(延伸閱讀：陶朱隱園首戶遭砍9000萬原因曝 業界揭寶佳狙擊中工盤算)
預售屋膝蓋斬 9月僅2084件揭露
其實，不只是豪宅市場冷，預售屋市場更是冷到不行，據信義房屋統計，9月預售單月揭露約2084件，是統計以來近57個月的新低紀錄，年減幅度約75%，台北市9月預售揭露159件，年減74%，新北市相對穩健，9月揭露455件，年減63%，桃園市374件年減76%，台中市339件年減79%，台南市164件年減73%，高雄市160件年減8成。
由於今年預估住宅開工數量會超過11萬戶，但今年預售揭露數量可能會跌破4萬件，為數不少的房屋可能預售階段賣不完，短期內供需失衡，體質不健全的開發商恐怕會感受到財務壓力。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然政府延長建照期限，但開發商因為銀行融資需要按時程開發，預售交易量能低落，對於開發商的財務能力也會造成考驗，時間一拉長就可能有開發商財務吃緊，雖然資產價格仍大於負債，但往往現金流出問題，就容易出事。
業者指出，過去預售單月谷底也有5000件交易量，景氣好單月衝破萬件也非難事，現在已經不是腰斬而是膝蓋斬。(延伸閱讀：預售仍衰退 想拚價差撿便宜？台北差最多)
萬華單價未破百萬 成民眾青睞區
在一片冷清下，價格親民的區域，反而變成民眾青睞區域，永慶房產集團統計，台北市近一年預售屋單價普遍突破百萬元，僅剩萬華區仍在百萬元之下。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，由於萬華區發展較早，也因此素地稀少、住宅密度高，加上街道與巷弄規劃較不完整，使得新案不僅開發量有限，也多以中小坪數自住產品為主，整體房價水位相對較低，建商也多採用貼近市場行情的開價策略，以吸引首購、剛需族群進場，讓萬華成為北市唯一仍可「百萬內入手預售屋」的行政區。
若進一步觀察中古市場，北市屋齡10~30年住宅每坪價格多位於60~100萬元間，而屋齡30年以上住宅更是價格親民，其中文山區平均單價僅53.3萬元、北投區54.0萬元、萬華區56.1萬元，是台北市最實惠的三區。陳金萍指出，屋齡越高價格越具吸引力，不僅入手門檻相對較低，且多位於成熟生活圈，生活機能完善，同時近年都更危老盛行，老屋具備翻新潛力，更有長期增值機會。
