通膨升息一起來 房市泡沫要破了嗎？
2022/07/25 14:19
全球央行維持低利率多年，導致各國房價飆漲，但通貨膨脹來勢洶洶，隨著全球央行積極升息壓制，各國房市榮景恐難持續，這兩年一飛衝天的台灣房市投資人又該如何因應？九零年代的房市泡沫或將再重現？
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過去台灣許多人靠「買房抗通膨」，去年一整年房市瘋漲，建商搶蓋房，剛買房的民眾也忙著裝潢，工人、建材價格全跟著水漲船高，連仲介業都迎來一波榮景，門市櫥窗外滿滿都是成交個案。
依主計總處資料顯示，2020年家庭債務占GDP的91.9%，與2003年57.7%相比快翻倍，顯示出債務飆升的速度比不上經濟成長幅度。今年第一季全國房貸負擔率為38.35%，較上季增加0.52%，與去年同季相比增加1.81%，原因就是房價飆漲，推升房貸所致。
升降息的貨幣政策是用來對抗整體市場的通貨膨脹，20多年來台灣央行的利率決策大致與美國的利率決策同方向，但升降息的幅度較小。前政大地政系教授張金鶚說，六月央行將三大利率升息半碼，但銀行存款準備金率卻升了一碼，這點值得關注。
政大商學院信義不動產研究中心主任陳鴻毅建議，即使房貸利息從1.5%上升到3.0%，購屋自住者仍可靠著節省其他日常開銷，支應增加的利息。此外，房市消費者也可透過放寬信用管制或自住房貸給予的利息優惠，減輕購屋壓力。
張金鶚則提到，房市基本上是「量先價行」，過去口袋夠深的建商及投資客，只要周轉成本低於降價成本，就不願降低房價。他認為過去買房抗通膨是因通膨率過高，不過現在房市不景氣，價格雖高但利率跟著上漲，加上政府落實打炒房政策，時間拉長房價將有望走跌。
陳鴻毅認為，央行的利率決策不光只考慮房市。不過，他提醒，這波升息將可能影響財務槓桿普遍偏高的業者，如建設公司或是營造廠將面臨更大的利息壓力；所有高槓桿的產業與公司都會面臨同樣的問題，這也反應了央行為何對升息非常的保守及小心。
進一步詢問銀行業者，利率上升利差擴大或許短期內對金融機構而言有正面助益。不過，近期的確偶有中小型建商，因原物料價格上漲，疫情缺工缺料及融資成本驟升，除勉力苦撐外，若是融資屆期無錢還款，恐瀕臨營運危機。
危機背後包含兩大問題，一方面，房價持續高檔，交易量降溫，建商若沒有如期完工交屋，就無法順利將土地貸款及建築融資，移轉為個人房貸。另方面，如果升息過快，建商恐將步向中國爛尾樓風暴之路，房子沒錢蓋、購屋者無法交屋不願繳款。廠商陸續倒閉，銀行就會面臨倒帳風險，九零年代的房市泡沫或許將再重現？
