通膨升息一起來 房市泡沫要破了嗎?

2022/07/25・14:19 林子頊/台北報導
隨著全球央行積極升息壓制,各國房市榮景恐難持續,這兩年一飛衝天的台灣房市投資人又該如何因應?。圖 / 記者林子頊攝

全球央行維持低利率多年,導致各國房價飆漲,但通貨膨脹來勢洶洶,隨著全球央行積極升息壓制,各國房市榮景恐難持續,這兩年一飛衝天的台灣房市投資人又該如何因應?九零年代的房市泡沫或將再重現?

某家房仲公司2022年初舉辦活動,發出高達1億1000萬元獎金,可見2021年房市熱絡情形。圖 / 取自永慶房屋臉書

過去台灣許多人靠「買房抗通膨」,去年一整年房市瘋漲,建商搶蓋房,剛買房的民眾也忙著裝潢,工人、建材價格全跟著水漲船高,連仲介業都迎來一波榮景,門市櫥窗外滿滿都是成交個案。

依主計總處資料顯示,2020年家庭債務占GDP的91.9%,與2003年57.7%相比快翻倍,顯示出債務飆升的速度比不上經濟成長幅度。今年第一季全國房貸負擔率為38.35%,較上季增加0.52%,與去年同季相比增加1.81%,原因就是房價飆漲,推升房貸所致。

升降息的貨幣政策是用來對抗整體市場的通貨膨脹,20多年來台灣央行的利率決策大致與美國的利率決策同方向,但升降息的幅度較小。前政大地政系教授張金鶚說,六月央行將三大利率升息半碼,但銀行存款準備金率卻升了一碼,這點值得關注。

政大商學院信義不動產研究中心主任陳鴻毅建議,即使房貸利息從1.5%上升到3.0%,購屋自住者仍可靠著節省其他日常開銷,支應增加的利息。此外,房市消費者也可透過放寬信用管制或自住房貸給予的利息優惠,減輕購屋壓力。

張金鶚則提到,房市基本上是「量先價行」,過去口袋夠深的建商及投資客,只要周轉成本低於降價成本,就不願降低房價。他認為過去買房抗通膨是因通膨率過高,不過現在房市不景氣,價格雖高但利率跟著上漲,加上政府落實打炒房政策,時間拉長房價將有望走跌。

陳鴻毅認為,央行的利率決策不光只考慮房市。不過,他提醒,這波升息將可能影響財務槓桿普遍偏高的業者,如建設公司或是營造廠將面臨更大的利息壓力;所有高槓桿的產業與公司都會面臨同樣的問題,這也反應了央行為何對升息非常的保守及小心。

進一步詢問銀行業者,利率上升利差擴大或許短期內對金融機構而言有正面助益。不過,近期的確偶有中小型建商,因原物料價格上漲,疫情缺工缺料及融資成本驟升,除勉力苦撐外,若是融資屆期無錢還款,恐瀕臨營運危機。

危機背後包含兩大問題,一方面,房價持續高檔,交易量降溫,建商若沒有如期完工交屋,就無法順利將土地貸款及建築融資,移轉為個人房貸。另方面,如果升息過快,建商恐將步向中國爛尾樓風暴之路,房子沒錢蓋、購屋者無法交屋不願繳款。廠商陸續倒閉,銀行就會面臨倒帳風險,九零年代的房市泡沫或許將再重現?

如果升息過快,建商恐將步向中國爛尾樓風暴之路,房子沒錢蓋、購屋者無法交屋不願繳款。廠商陸續倒閉,銀行就會面臨倒帳風險,九零年代的房市泡沫或許將再重現?圖 /記者林子頊攝
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