三圓建設加快資產變現，將旗下豪宅「台北之星」27戶交由大師房屋獨家代理銷售，以約85折價格吸引買方，其中19樓兩戶每坪開價分別為198萬元、199萬元，雙雙低於200萬元。從王光祥過去不願大幅折價，到如今調整價格、更換銷售團隊，這座東區指標豪宅能否加速換回現金，成為三圓資金調度的重要觀察指標。
台北之星坐落於忠孝復興商圈，精華地段曾是支撐身價的重要條件，然而，高總價產品買方有限，當銷售速度跟不上資金需求，再有價值的房產，也可能成為難以迅速變現的存貨。今年以來，王光祥家族財務風波不斷，三圓如何處理手中的豪宅，更成為外界檢視其資金壓力的焦點。
中高樓層降價求售 接手月餘賣出兩戶
根據大師房屋10月19日對外公布的資訊，這次受託出售的27戶集中於中高樓層，全部為三圓建設持有，並未涵蓋龍麟建設的戶別。大師房屋董事長陳建慶表示，為提高成交機會，價格較原先下調約一成五，其中19樓兩戶分別以每坪198萬元、199萬元推出，讓買方有機會以單坪不到200萬元的價格入手。
換團隊、調整價格之後，銷售端已傳出成交消息。據陳建慶說法，大師房屋接手一個多月，已促成兩戶交易，每坪成交價分別為201萬元、202萬元，兩名買方都未滿40歲，從事金融投資相關工作，並以現金購買。
陳建慶也指出，近期成交價格相較台北之星先前實價登錄行情，約低15％，主要考量就是三圓的資金需求。這意味著，此次調整已不只是推出個別優惠戶吸引看屋，而是銷售方明確將價格彈性與回款速度連結；不過，各戶樓層、座向及裝潢條件不同，實際折讓情況仍須配合完整交易資料判讀。
王光祥曾拒打八折 如今提高議價彈性
這波降價之所以受到關注，也與王光祥先前的態度形成對照。本報今年3月出席三圓股東臨時會時，面對銀行是否建議將台北之星打八折出售的提問，王光祥曾直言「打八折乾脆送人」，強調資產價值，不願以大幅折價方式處分；當時三圓通過私募案，希望引入資金改善財務結構，台北之星的售屋進度則持續受到市場關注。
到了7月，三圓董事會決議處分台北之星不動產存貨，授權董事長在鑑價報告金額差異20％內處理交易及簽約，正式擴大價格協商空間。這項決議並非宣布全案打八折，而是給予經營團隊更大的交易彈性，也顯示公司開始在資產價格與變現速度之間調整取捨。
從3月對折價的強硬回應、7月董事會授權，到如今交由大師房屋推出具體讓利方案，三圓的銷售策略已有轉變。過去著重的是精華地段豪宅應有的價值，如今則必須同時考慮，買方願意在什麼價格出手，以及成交後多久能將款項收回，讓資金重新投入營運。
信託安排降低疑慮 回款速度仍是關鍵
除了價格，交易安全也是這波銷售的重要環節。大師房屋表示，此次三圓持有戶別透過產權信託與購屋價金信託，由京城銀行擔任受託人，另交由獨立地政士事務所辦理過戶，藉此降低建商債務對產權移轉及購屋款項的影響，對外界持續關注財務狀況的三圓而言，除了提出買方能接受的價格，也須減少交易過程中的疑慮。
出售後的資金如何運用，同樣值得追蹤，三圓先前曾公告，擬以出售台北之星所得支應公司債本息；此次陳建慶則轉述，董事長王雅萱希望加快出售持有戶別，將回收資金投入新隆國宅都市更新等開發案。既有財務安排與後續開發需求，都讓台北之星的去化速度更顯重要。
目前兩戶成交，提供了價格調整後的初步成果，但尚不足以據此判定資金壓力已經解除。接下來除了觀察其餘戶別能否持續售出，更要看款項入帳進度，以及扣除相關借款清償後，有多少現金能供公司運用。對三圓而言，85折是促成交易的起點，能否持續成交、讓資金順利回流，才是這波銷售調整的真正成效。