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【日本now】台灣房地產泡沫有多大

2014-09-17 22:02
東京少子化嚴重,節慶街坊能抬神轎的孩子越來越少了。(劉黎兒攝影)
東京少子化嚴重,節慶街坊能抬神轎的孩子越來越少了。(劉黎兒攝影)

我1981年來日本,已經超過卅年了,當年正好是日本開始準備迎接'86年12月起到'91年2月為止的51個月的泡沫經濟鼎盛期,當時日本不僅股市或各種消費吹起泡沫,房地產更是,當時全球最貴的房產就在日本銀座鳩居堂前,但是跟台灣現在的房產泡沫比起來,日本當年的泡沫實在是很小兒科,台灣現狀讓經歷過泡沫時代的日本人也都看的心驚膽跳,台灣的房地產泡沫到底已經吹的多大?

日本人現在談房地產色變,現在也只跌不漲,社會上稱「不動產(hudousan)」維「負動產」(也讀hudousan),擁有房地產或繼承房地產都沒什麼好事,除了因為需要而求個永久安樂窩外,不會買房產,年輕人甚至寧願租屋而不買房,土地神話在日本早已崩盤了。

日本泡沫經濟時代,日本人也炒作房產的,炒到普通人無法在東京買房;在八O年代泡沫經濟時代,《富比世》的全球排行榜常年是搞房地產的西武集團堤義明,與東京森大廈集團森泰吉郎兩人在爭世界第一;而銀座鳩居堂前地價驚人,公告地價是1平方公尺約3千萬日圓(相當於1坪1億日圓),一張明信片大小的公告地價就要30萬日圓,市價當然不僅此數,當時傳說一張明信片大小的地要100萬日圓以上;1986年鳩居堂社長熊谷道一為了繳納驚人的遺產稅還跳樓自殺,成為日本泡沫經濟的象徵性事件。(下圖:現在的銀座鳩居堂前街景)

當時日本當時泡沫吹的有多大呢?大概是吹到實體的2倍以上;亦即當時日本房價是房租的400倍,像日本現在比較接近正常,跟德國等房價反映市場需要,房價是房租200倍左右,而且隨著少子化以及經濟景氣變化而空屋數、空房率不斷創新高,需要減少,房價、房租都在下跌中,許多房價早就跌到泡沫經濟時代的1/3以下;現在日本打工在東京每小時1千日圓左右,而且還管交通、食費,有的地方還有保險,如果好好打工,省吃儉用,也還能買的起房子,但是台灣連普通上班族都無法買房子,因為台灣的房產泡沫吹得太大了。

台灣現在房地產泡沫程度大概是日本泡沫時代的2倍以上,因為房價是房租的800倍到1000倍,也就是真正的空房數量非常驚人,蓋了過多沒人租也買不起的房子,從日本經驗來看,實在是太恐怖了,而台灣富豪排行也充分反映這種現象。

台灣的房產泡沫因為政府不斷護盤,在台灣擁有房產或炒作房產的成本太低,稅金比工作所得低太多,跟日本擁有房產的稅金、管理費、修繕基金等非常昂貴不同,折舊超高,才會讓人不會想碰不斷掉價又需要維修、繳高稅的房地產;因此台灣房產才能跟實際需要脫節到4倍以上,大概全球除了中國某些地區外,只有台灣吧!

現在台灣泡沫除了房價吹到日本泡沫2倍以上外,只有高級進口跑車滿街跑或高級餐廳生意好外,打工工資或起薪不過日韓的1/3到1/2,計程車油錢快抵不過收入,底層沒沾到泡沫好處,生活困苦,經濟不錯時如此,很難想像台灣泡沫崩潰會怎樣?雖然許多分析指出馬英九無腦失政以兩岸開放政策擴大負面因素等等,讓台獨意識升高,但我想像如果泡沫即將崩盤,靠房產或股票舒爽慣了的台灣人,最後會覺得讓或許會先崩盤的中資進來也行,如此經濟結構下的台灣認同,其實是很脆弱的;不敢戳破台灣房產泡沫的恐懼感,是不分藍綠的。


東京新宿街景。(劉黎兒攝影)

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