【老王專欄】金龍海嘯兩三想 不要做自己睡不著的決定

許多房產投資客的邏輯,這10多年看起來很厲害,他也曾經徬徨過是否要跟著他們的腳步走,但其實房地產是個古老的學問,所有他們使用過的招數,幾十年乃至於數千年來,許多失敗的曾經有錢人都使用過了。

老王/上櫃公司董事
2024/09/26 10:16
金龍海嘯讓投資者知道,銀行的錢不是那麼好搬的!圖/shutterstock

2024年9月22日老王專欄那篇述說著,在出差的路上,滑到朋友的網路,他貼出了他,這波差點被金龍海嘯掃到的換房經驗。就在今天工作結束後正好有空,想起這件事,於是拿起手機撥出電話,兩人瞎哈拉一下,也順道問問他,到底怎麼理財有術的,他自己是這樣說的:

「在金龍海嘯前,常流行幾種作法,許多人買了房,用了房貸,但一直善用寬限期的換銀行的不繳本金,把利息當租金的繼續享受人生。同時即便是願意還本的稍微保守族,也或者因為聽從許多理財專家的建議,對於借款金錢價值的理解,有著必須將持有現金看做長期貶值的產品,因此不要怕財務槓桿,或者因為自身能力等問題,必須把還款年限拉長,也因此許多人跟銀行的貸款年限計算,越拉越長,從20、30、乃至於到現在的40年!!」

那這次他看踢鐵板踢的嚴重了!!

還好當過銀行催收有點年紀的大叔他,都記得小時候在催收卷裡的每個故事,出社會後,一直把自己有能力買房的標準訂很高,除了在買房當年在自力籌措的自備款水位超級充足外,貸款年限跟寬限期問題呢?也因為看過太多人生故事,一直不喜歡財務槓桿開太大,完全不用寬限期的,一開始就本息平均攤還,直接跟她用20年硬槓了!!平均利率水準的假設呢?在看過自己催收的案件,房貸利率是8%,剛出社會時,他隔壁桌的學姊剛好買房,學姊的房貸利率是3.5%,因此在他申請房貸時的利率已經是低於2.5%時,其實他對他自己符合買房能力的假設,那就是20年、平均利率3%、本息平均攤還、自備款有35%。用現代人的眼光來看,在金龍海嘯前,或許超級多人會說他很保守很蠢吧!!

那當年在買房的物件基準設定上,他其實花了很多時間,分別看過二房、三房跟四房的物件,但因為南部小孩,小時候住過透天也窩過小公寓,在大學研究所時期待過分租雅房,出社會也經歷過各種形式的套房,因此知道房間太小,他不喜歡。隨著年紀增長,必須考慮是否成家,若要成家一家人要住,沒有一定的坪數跟房間數,因為生活的摩擦,大家會有很多不開心的情況,去看疫情期間,有多少人因家裡太小而離婚的就知道了,因此很早就決定沒有3房以上的產品不進場。

就這樣在買房的道路上,很多時候也徬徨過,這樣的設定到底對不對,看著許多物件房價持續上漲,也有著屬於自己的濃厚不安。但許多時候,他就也只能繼續逼自己,至少要在自備款賺贏漲幅,其他的貸款上成數跟年限問題,就也逐漸放寬的到,交由銀行去判斷,只要銀行肯定他的能力,願意借他多少,他也都願意搬出來,一方面繳納自住房貸是有30萬的利息抵稅額度。這是國家給他的稅捐補貼,他怎麼能不賺,另一方面反正銀行肯定他20年本息平均攤還的能力,是在貸款當時繳得出來的,銀行願意借多少,他就搬多少出來。至於貸款年限問題,為何不從20年拉長,那是因為大叔他也不確定他的理財能力好不好,笨笨的20年繳進去,就至少當作資產配置下,對於房地產的繼續投資,畢竟在他的觀念裡持有有房貸的房地產,那只是有使用權,真的有所有權,還是必須等到房貸還清的那天。

況且,當遇到目前這種金龍海嘯,老先生說,要給投資客教訓,要讓他們知道,銀行的錢不是那樣好搬的時候,那他這種人的優勢其實就出來了!!!!

一方面,20年本息攤還利率假設是3%,在這樣傻傻地繳了幾年後,他有足夠的縱深去面對升息環境,另一方面,隨著年紀跟工作能力的積累,其實也有再買另一間的新自備款能力。當在這一波遇到喜歡物件時,若自備款有不足,可以把已經還掉的本金,再借出來,去面對貸款成數從六成變五成的緊縮,或者背兩間房的房貸真的辛苦時,也可以跟銀行協商的把貸款年限從20年拉到30年,讓自己還是可以輕鬆地面對目前的海嘯,還有可以持續的盯緊房市,看得喜歡的物件,繼續出價!!看能不能因此買到更便宜的物件!!完全不打亂自己設定的房地產投資或資產配置節奏!!

這一切都是年輕時,他在催收卷裡面,看到的教訓!!

許多房產投資客的邏輯,這10多年看起來很厲害,他也曾經徬徨過是否要跟著他們的腳步走,但其實房地產是個古老的學問,所有他們使用過的招數,幾十年乃至於數千年來,許多失敗的曾經有錢人都使用過了。

更何況隨著歲月的積累,讓他知道,還是要聽一位他跟我共同的老大哥,在我們都是小孩子時講的話,不要做自己睡不著覺的決定,這句話套用在人生各方面來說,從今天的角度來看,無比正確!!

也因為很早就想通了這層道理,因此在面臨今年五六月,看到喜歡的房子,決定是否加價時,他依舊在他自己的理財邏輯下,做出了,他人生另一個重要的決定,那就是放手,不追價,把喜歡的物件放手,讓他去找他更有緣份的人。從事後諸葛來看,也讓他的人生,完全不受到這波金龍海嘯的干擾!!

相對的對他來說,從景氣循環的觀點來看,也許又是可以在這波島內財富重分配的過程中,有點自己的收穫,也說不定!!

但不管如何,還是要感謝天,讓他人生經歷很多事情,讓他從許多人乃至於自己的挫敗中學習到智慧,同時知道,許多時候要有勇氣去做與社會主流價值不一樣的決定。

希望仍能繼續在這樣的基礎下,一本初衷的,對人世間事物有著同理心,繼續保持著有錦上添花之事,不必找他,你們去歡喜就好。但若關於雪中送炭,儘管來說的人生初心,讓他有機會運用上天給予的智慧與勇氣,在冷漠的社會裡,帶給我有能力幫助到的人與事,一絲暖意!!不求社會皆太平,但求人間有溫情!!

與他結束電話後,那結尾的一句:不求社會皆太平,但求人間有溫情!!真是感觸很多。想想,在今冷漠的社會,願意分享許多經驗的他,也真是個有情人吧!!

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