國內房市冷清，豪宅市場更是死寂，在台北市東區推出指標豪宅「台北之星（Diamond Towers）」的三圓建設大股東王光祥家族，因台北之星卡住金流，無力償還安泰銀借款，導致關係企業山圓遭假扣押，據本報調查，有客戶實地參訪台北之星，開價直接打六折，願以每坪120萬元購買，「最後當然是謝謝再聯絡。」一名地產業者透露。三圓也多管齊下，希望能盡快出售台北之星，「除代銷外，三圓、房仲幾乎全面總動員了。」另名地產業者說。
去年底「陶朱隱園」17樓戶才以總價逾11億元出售，替豪宅市場送暖意，卻無助於豪宅市場回溫。房仲業者調查，據台北地政雲，台北市去（2025）年總價逾7千萬元的豪宅成交量，僅561件，相比前年大減42.5%，同時創2012年有統計以來歷史新低。
內湖、南港豪宅 減幅最少
業者發現，台北市只剩內湖、南港交易量減幅相對小，其他地區豪宅交易量都大減超過4成，大安區從182筆跌至108筆，減幅逾四成；信義區更是從78筆跌至38筆，直接腰斬；蛋白區的大同、萬華及文山區，豪宅交易量體更大幅縮水6-7成，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶說，受央行信用管制、銀行限貸以及等因素多重夾殺，令高資產族群觀望氣氛較顯濃厚。
豪宅難賣，恐怕對王光祥家族暨三圓建設來說，頗有同感。日前，三圓建設才公告關係人山圓建設遭安泰銀行假扣押，關鍵正是台北之星出售不如預期導致。事實上，本報調查，三圓為加速出售台北之星，「除了原先負責的代銷外，三圓建設自己、房仲業者，所有能賣屋的管道都被全面總動員了。」一名地產業者私下說。
多管齊下出售 打折賣為難
目前多管齊下出售台北之星，也的確陸續有客戶上門看屋，據一名地產業者透露，「我之前帶客戶去看屋，客戶對於台北之星規劃不滿意，最後開價每坪120萬元，只好謝謝再聯絡。」原來，緊鄰忠孝復興捷運站的台北之星，是住商混合住宅，「哪有豪宅客喜歡底下出入複雜呢？更何況，台北之星車道並未分流，對豪宅客來說，這也相當扣分。」另名地產業者說。
面對資金窘迫的壓力，一名和王光祥有往來的金融業者和本報表示，「銀行建議他（王光祥）不然拿出幾戶打八折賣，他也不肯，就是不見黃河心不死。」但也有地產業者幫忙緩頰說，就算打八折賣也無法解決，「台北之星目前每坪開價200萬元，若真的打八折賣，換算下來一坪只賣160萬元，這會讓先前已購客戶情何以堪？」
據實價登錄，台北之星迄今已售出10戶，最近售出戶是在去年5月，12樓戶以總價3.34億元、拆算單價208.6萬元出售，「先前成交價全都落在200萬元以上，若真的打八折賣，先前買家一定會抗議，而且後續售價也難已抬高。」地產業者坦言。
其實，更讓王光祥說不出口的是若真的打八折賣，「以台北之星每戶和銀行借貸成本價，一戶至少要還1億元計算，若總價沒賣到2億元以上，對三圓建設而言，都是虧本，畢竟還要扣除利息、設計、施工等成本。」另名金融業者分析。
金融業憂 骨牌效應
不過更讓建商、金融業者擔憂的不只是打八折賣，更怕引發房市骨牌效應，「王光祥家族若未處理好銀行債務，最後真要打折出售台北之星，恐怕會對現在的房市氛圍更是雪上加霜。」一名建商直言。另名金融圈高層也說：「我們現在就怕房市也跟著連環爆。」
成為房市動見觀瞻的台北之星原是正義國宅都更案，因潛在開發利益驚人，產權又複雜，曾一度發生槍擊，期間歷經宏國建設集團董事長林鴻道、富邦集團董事長蔡明忠進場整合，最後都因過於複雜而退出，才由三圓建設王光祥接手。王光祥接手後，都更整合速度加快，2022年取得使照，建商可售戶數約98戶，總銷金額落在350~400億元間，其中三圓可分回34戶，總銷約126億元。
其實，不只王光祥陷入兩難局面，以被戲稱為信義區哥吉拉的「陶朱隱園」為例，去年底，「陶朱隱園」17樓以總價逾11億元、每坪約364萬元賣出，雖然突破前央行總裁彭淮南300萬元防線，但對照陶朱隱園首度出售，中工以作價18億元、每坪600萬元來看，實際成交價相當於打六折購入。
陶朱隱園出售 打6折成交
「雖然陶朱隱園出售，普遍認為對豪宅市場注入一劑強心針，但實際上，由於威京小沈、威京集團主席沈慶京先前因京華城案身陷囹圄，導致集團金流斷鏈，為解決金流問題，中工也只能含淚出售，解決威京集團的燃眉之急。」市場人士指出。
今年六月時，威京小沈、威京集團主席沈慶京因涉及京華城案遭法院收押，發生資金斷鏈，威京旗下亞太工商聯傳出2個月沒繳息，銀行團有意處分擔保品豪宅陶朱隱園，當時中工董事長陳瑞隆親上火線強調，中工財務、業務都正常，力拚下半年成交。時隔不到五個月，陶朱隱園就順利出售一戶，一解威京集團的燃眉之急。
無論是陶朱隱園或是台北之星，現在都面臨出售困境，觀察整體豪宅市場，賴志昶說，受央行政策影響，豪宅流動性大幅降低已是不爭事實，對賣方而言，僅能拉長銷售期等待有緣人；對買方來說，目前市場議價空間略有鬆動，不失為進場看屋好時機，但仍需審慎評估，高總價產品將持續呈現量縮價盤格局，回歸基本面與地段價值，將是未來保值唯一關鍵。