寶佳取得中工經營主導權後，首場法說會就揭開房地產開發的獲利難題。中工坦言，部分都更案開發時程拉長，約10年前談定的房地分配條件已難反映如今營建成本，使建案毛利率、淨利率不如同業，在此背景下，新團隊重新定調開發方向，除把自地自建列為未來主軸，也同步發展科技廠辦，中工雲宇宙則確定採一次出售，不再規劃長期租賃。
中工今年5月完成董事全面改選後，寶佳陣營取得7席董事中的4席，威京集團取得3席，形成寶佳主導、威京參與的共治格局，隨後由鄭斯聰出任中工董事長，時隔3個多月，中工召開新團隊接手後首場法說會，並將2026年起定義為「新世代」，未來營運聚焦深耕公共工程、發展科技廠辦及自地自建三大方向。
都更開發期拉長 10年前條件壓縮獲利
新團隊接手後，首先浮上檯面的，是中工過去累積多年的都更案獲利問題。中工在回答法人詢問2026、2027年營收來源時表示，目前公司建案毛利率、淨利率不像其他建設公司來得高，主要原因之一，就是部分案件開發時程拉得太長，部分案子的房地分配比例約在10年前就已談定，但工程一路推進至今，成本環境早已不同，舊有分配條件無法反映近年營建成本上升帶來的壓力。
對開發期動輒跨越多年的都更案而言，地主與建商的房地分配條件多在前期整合時敲定，後續工料成本卻可能持續墊高，原本預估的獲利空間也跟著受到擠壓。對中工而言，這項問題短期內仍不會退場，公司手上還有一批都更案處於施工、審議或整合階段，新團隊除了推進工程進度，也必須面對舊有分配條件帶來的獲利壓力。
目前中工碧硯閣已進入交屋作業階段，中工鳴森苑及南港中工雋詠仍在興建；此外，樹林東昇、興安街、大安路、民生東路、東興路及凡爾賽等案，也分別處於都更核定、同意書更新、審議或整合作業階段。都市更新仍是中工房地產業務重要一環，既有案件的開發週期與成本控制，仍將持續牽動後續獲利。
在此背景下，中工將「自地自建」納入未來三大發展主軸，也透露新團隊調整房地產開發策略的方向。法說簡報顯示，中工目前另有5個預計新開發及開發中基地，包括大安光復南路628巷、萬華長泰街、萬華東園街、大安敦南忠孝及北投振華公園案，合計約3,976坪，後續開發方式與推案進度，將是觀察新團隊房地產布局的重點。
雲宇宙定調出售 75.5億交易等使照
除了調整未來開發模式，中工也進一步定調大型案場的去化策略。位於新北土城的中工雲宇宙，基地面積約1萬6,180坪，目前仍在工程施作階段，法人詢問未來量體究竟要一次出售，還是保留部分長期出租，中工明確表示，目前公司策略為一次性出售，不會再規劃長期租賃，後續將以銷售去化為主。
其中，鴻運科先前簽下的75.5億元預購案，將待使用執照取得後，再進一步簽訂正式成屋買賣契約。中工表示，中工雲宇宙分為甲、乙兩區，甲區預計今年第四季取得使用執照，乙區則預計2027年第二季前取得，後續若涉及交易入帳等重大資訊，將依規定公告。
至於營運展望，中工指出，今年建案已有約46億元入帳，下半年建案入帳大致告一段落，全年仍以公共工程為主要營運來源；展望2027年，公共工程預計維持過往水準，建案部分則主要視中工雲宇宙銷售狀況而定。隨著甲區進入取得使照倒數，75.5億元交易何時完成，以及後續量體去化進度，都將成為明年房地產營收的重要觀察指標。
公共工程撐基本盤 科技廠辦尋新成長
房地產業務進入調整期之際，公共工程仍是中工目前最主要的營收來源。公司承攬工程遍布全台，大台北地區包括台北雙子星C1、D1開發案、台塑大樓都市更新新建工程，新竹則有科學園區寶山用地第二期擴建第一、二標，以及AL1、AL2廠區相關工程，南部還有高雄新市鎮、台南海水淡化廠等大型工程，今年新增工程金額約29億元，工程本業仍扮演穩定營運的重要角色。
科技廠辦則是新團隊另外點名的發展方向。中工目前已有中工雲宇宙AI園區，以及新竹科學園區寶山用地擴建、廠區相關工程等經驗，不過此次法說尚未公布科技廠辦的新案量、接單目標或營收占比，現階段仍以策略方向為主，後續能否把既有工程經驗轉化為更多科技業建廠及辦公空間相關訂單，將是三大主軸中值得持續追蹤的一環。
今年前7月，中工合併營收約145億元，其中土木工程59億元，占40.69％，為最大營收來源；房地產銷售約43億元，占29.66％，建築工程約23億元，占15.86％；今年上半年營收129.64億元，營業毛利10.79億元、營業利益5.75億元，本期淨利4.18億元，每股盈餘0.25元，高於去年同期0.18元。
寶佳取得中工經營主導權後，首場法說除了揭露舊都更案面臨的獲利壓力，也勾勒新團隊下一步布局，短期由公共工程穩住營運，房地產提高自地自建比重並加速大型案場去化，科技廠辦則尋找新訂單，接下來能否逐步改善建案獲利，將成為觀察這波經營權易主後，中工營運轉向是否奏效的關鍵。