張榮華接掌大同滿一年，除了重整電力、算力事業，另一張握在手上的牌就是土地。過去市場看大同資產，多半聚焦還有多少地能賣、何時開發認列，如今新團隊則試圖把土地拉進「One大同」布局，從中和AI科技辦公園區，到桃園大園、觀音及家電廠合計24萬坪工業用地，都重新畫出用途；更受矚目的是，中山北路總部及大同大學周邊開發也在法說首度被形容為「世紀大案」，透露目前正低調推進，大同累積多年的土地資產正進入新一輪盤整。
土地不只拿來開發 大同要把產業一起帶進來
「AI需要算力，算力需要電力，但包括電力、算力還有各個產業，都必須在真實的空間上落地。」8月18日大同集團法說上，大同開發副董兼執行長左昭德接在重電、AI事業之後登台，一開口就把土地與前面談了半天的電力、算力接了起來。他說，大同現在談電力、算力，「必須跟土地加以匯流」，這也是大同開發在集團中扮演的新角色。
這套思維和過去單純出售土地或推住宅案已有不同。在張榮華主導下，團隊希望大同提供重電、能源等基礎設備，大世科銜接算力與系統整合，再由集團土地承接AI、能源、物流及科技業者進駐需求，讓土地不再只是等待處分的資產，而是成為產業布局的一環，「科技地產」也因此被拉進大同的新藍圖。
不過，團隊並沒有一上任就推翻既有開發節奏。左昭德透露，自己到任9個月後，先把手上的大同莊園3、大同新紀元及大同新豐采三案穩定下來，三案合計總銷約430億元，其中兩案已完銷，大同新紀元銷售率也突破9成，未來將自2027年起陸續進入交屋期。
既有住宅案穩住後，新團隊也開始布局下一階段開發，目前中和基地將規劃AI科技辦公園區，打造兼具綠能、能源韌性的科技場域，再往後是桃園大面積工業土地。左昭德在法說尾聲特別強調：「現階段的規劃不是單一建案，也不是幾個土地的資產活化，而是希望不同案子接續推進，讓土地價值一層一層往後疊加。」
桃園24萬坪重畫藍圖 工廠、生產線一起重整
這次法說最具體的訊息，就落在桃園24萬坪工業用地。
大同目前在大園、觀音一帶共有三大廠區，現況由重工、家電、電表、電纜等事業使用，部分空間則對外出租。張榮華入主大同後，團隊首度完整揭露未來定位，觀音6.3萬坪土地將規劃為「大同能源產業園區」，大園15萬坪定位成「科技地產事業中樞」，家電廠2.4萬坪則要發展「AI產業物流園區」。
其中，大園15萬坪是規模最大的一塊，公司規劃採分期、分區方式逐步推進，最大可形成約50萬坪開發面積；家電廠則希望與國際級物流業者合作，再結合儲能、光電等設施，打造10萬坪以上的新型倉儲園區。大同甚至直接在法說簡報寫下「土地是基礎，AI＋能源是引擎」，科技地產已不再只是把土地蓋成辦公室或廠房，而是試圖與集團既有產業結合。
只是，這24萬坪目前並非一片空地，許多廠房與產線仍在運轉，大同團隊在法說會後說明，部分老廠房的空間利用方式已不符合現代自動化生產需求，未來將透過廠房立體化、產線更新逐步調整。對原有事業公司來說，可以換上新的廠房、設備與生產線，提高效率；對大同開發而言，則能在不一次大搬遷的情況下，把更多土地「挪出來面向市場」。
這也顯示，大同對土地並非只有「留著開發」一種做法。福華今年已啟動三峽土地及廠房公開招標，代表部分與未來產業布局關聯較低的資產仍會選擇出售；但對桃園這類位置、面積與產業條件較完整的工業用地，新團隊則傾向先重整生產空間，再評估科技、能源及物流用途。
一名市場人士觀察，大同這套模式最後能不能成立，關鍵不在土地帳面價值有多高，而在科技地產能否真正帶進新產業。如果騰出的土地最後仍只是出租廠房，與傳統資產活化差異有限；若能利用大同本身的重電、能源、AI與系統整合能力，把外部科技客戶一起拉進來，土地才有機會從一次性的開發收益，進一步形成長期產業平台。
最大一塊還沒翻牌 中山北路「世紀大案」低調推進
桃園24萬坪雖然規模不小，但大同最受市場關注的土地，始終還是中山北路總部。
法說會上，有媒體直接問到大同總公司土地與大同大學未來規劃。左昭德聽完先笑稱這是內部討論時的「必考題」，接著表示，大同及大同開發董事會對總部基地都「極端重視」，公司在台北市中山北路精華地段持有一萬多坪土地，「對大同集團、對大同開發來講，它必然是一個世紀大案」。
不過，這塊土地的複雜度遠高於一般開發案。左昭德說，由於規劃涉及大同大學、台北市政府、教育部等不同單位，必須先把各方關係與政策條件安排妥當，因此目前仍處於協調、規劃階段，並沒有具體開發方案正式定案。
談到進度，他反而刻意放慢腳步，「這個案子我們持續低調地往前走，但是我們一點都不急。」他解釋，既然是世紀大案，就希望「做得對、做得穩、做得長，而且做得漂亮」，同時與大同大學找出彼此可以接受的方向，在充分取得共識及政策支持後再正式推進。
大同半年報也透露相同訊息，公司揭露，與大同大學有關的部分土地，未來將配合集團整體廠區開發計畫，但相關規劃牽涉土地使用變更與都市計畫，長程計畫仍須持續與大同大學及教育主管機關溝通。也就是說，目前可以確認的是開發確實在規劃中，但還不能解讀成雙方已有共同開發方案，更沒有搬遷或開發時程正式拍板。
左昭德甚至形容，現在手上的住宅案、中和AI科技辦公園區與桃園24萬坪整體規劃，都在替團隊累積開發經驗，為未來處理中山北路「世紀大案」做準備。相較於直接出售變現，張榮華顯然想替部分核心土地找到更長期的用途，但這條路需要處理的都市計畫、產業導入與利害關係人也更多。
從出售變現走向科技地產，大同對土地的盤算已經出現轉變，桃園24萬坪先從老廠區重新配置開始，中和接上AI科技園區，中山北路的「世紀大案」則持續低調籌畫。張榮華手上的這批土地，不再只用「賣多少錢」衡量價值，而是準備與AI、能源及產業布局綁在一起；這也是百年大同這波轉型中，時間最長、資產規模也最大的一場布局。